Bingkaiwarta, JAKARTA – Ketika orang tua ingin mengalihkan kepemilikan rumah atau tanah kepada anaknya, proses administrasi yang harus dilalui dikenal dengan istilah balik nama sertifikat. Proses ini melibatkan tahapan hukum, administrasi, hingga kewajiban pajak yang perlu dipahami agar tidak salah langkah dan terhindar dari biaya yang membengkak.
Kepala Biro Hubungan Masyarakat dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Shamy Ardian, menjelaskan bahwa balik nama merupakan proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum.
“Jadi balik nama itu adalah proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum. Dalam konteks orang tua ke anak, balik nama tidak terjadi secara otomatis walaupun hubungan kekeluargaannya sudah jelas,” ujar Shamy Ardian, Senin (20/04/2026).
Ia menambahkan, banyak masyarakat baru menyadari pentingnya proses ini saat tanah akan dijual, dijaminkan ke bank, atau dibutuhkan untuk keperluan hukum lainnya. Padahal, jika ditunda, biaya dan prosesnya bisa menjadi lebih berat.
Pahami Perbedaan Hibah dan Waris
Sebelum memulai proses, masyarakat wajib memahami perbedaan antara peralihan hak melalui hibah dan waris.
– Hibah: Dilakukan saat pemberi hak (orang tua) masih hidup.
– Waris: Berlaku ketika pemberi hak telah meninggal dunia.
Pemahaman ini sangat penting karena akan menentukan jenis akta, dokumen pendukung, serta skema pajak dan biaya yang dikenakan. “Kalau salah menentukan sejak awal, bisa berakibat pengurusannya berulang lagi dari proses awal,” tegas Shamy.
Tahapan Proses Balik Nama
Secara umum, proses balik nama terdiri dari empat tahapan utama:
1. Menetapkan dasar hukum peralihan hak (hibah atau waris).
2. Pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris.
3. Pembayaran pajak dan bea yang berlaku.
4. Pencatatan resmi di Kantor Pertanahan.
Rincian Biaya yang Harus Disiapkan
Biaya yang dibutuhkan meliputi beberapa komponen:
– Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
– Biaya pembuatan akta hibah atau waris.
– Biaya layanan di Kantor Pertanahan (termasuk PNBP).
– Pajak lainnya sesuai kondisi objek tanah.
Besaran biaya layanan di Kantor Pertanahan dihitung dengan rumus:
(Nilai tanah per meter persegi × Luas tanah) ÷ 1.000
Untuk mengetahui estimasi biaya secara praktis, masyarakat dapat menghitungnya langsung melalui aplikasi Sentuh Tanahku.
Dokumen yang Harus Disiapkan
Untuk Peralihan Hak karena Waris:
– Formulir permohonan yang ditandatangani di atas materai.
– Surat kuasa (jika dikuasakan).
– Fotokopi identitas para ahli waris/kuasa (KTP & KK) yang sudah dicocokkan dengan aslinya.
– Sertifikat tanah asli.
– Akta kematian dan Surat Keterangan Waris.
– Akta wasiat notariil (jika ada).
– Fotokopi SPPT & PBB tahun berjalan yang sudah diverifikasi.
– Bukti pembayaran SSB (BPHTB) dan uang pemasukan.
– Bukti SSP/PPH (jika nilai tanah di atas Rp60 juta).
Untuk Peralihan Hak karena Hibah:
– Formulir permohonan yang ditandatangani di atas materai.
– Surat kuasa (jika dikuasakan).
– Fotokopi identitas pemberi dan penerima hibah (KTP & KK) yang sudah dicocokkan dengan aslinya.
– Sertifikat tanah asli.
– Akta hibah yang dibuat oleh PPAT.
– Izin pemindahan hak (jika tercantum dalam sertifikat).
– Fotokopi SPPT & PBB tahun berjalan yang sudah diverifikasi.
– Bukti pembayaran SSB (BPHTB) dan uang pemasukan.
– Bukti SSP/PPH (jika nilai tanah di atas Rp60 juta).
Shamy Ardian mengingatkan, biaya pengurusan bisa terasa mahal karena dipengaruhi oleh kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), denda keterlambatan, hingga dokumen lama yang belum diperbarui.
“Nah ini kalau semakin ditunda, biasanya biaya makin meningkat dan terasa mahal,” pungkasnya. (Abel/hms)
