Bingkaiwarta, JAKARTA — Keterbatasan lahan di kawasan perkotaan membuat hunian vertikal seperti apartemen atau rumah susun menjadi alternatif utama bagi masyarakat untuk memiliki tempat tinggal. Di tengah tingginya minat terhadap jenis hunian ini, masyarakat diimbau untuk tidak hanya berfokus pada keberadaan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) saat hendak membeli unit. Lebih dari itu, pemahaman mendalam mengenai status hak atas tanah yang menjadi dasar pendirian bangunan tersebut juga sangat krusial untuk diketahui.
Sesuai ketentuan yang tertuang dalam Undang-Undang (UU) Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, khususnya pada Pasal 17, diatur secara tegas bahwa rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah dengan status hak tertentu, yaitu: Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai atas tanah negara, serta Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang berada di atas Hak Pengelolaan.
Pemahaman terhadap status hak atas tanah ini menjadi sangat penting karena tidak seluruh hak atas tanah tempat berdiri bangunan apartemen bersifat permanen. Sebagian besar bangunan rumah susun berdiri di atas tanah berstatus HGB, Hak Pengelolaan, atau jenis hak lain yang memiliki batasan jangka waktu berlakunya. Oleh karena itu, hak atas tanah tersebut wajib diperpanjang sesuai mekanisme dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum masa berlakunya habis.
Selain status tanah dan kelengkapan sertifikat, aspek lain yang tak kalah penting untuk diperhatikan masyarakat adalah keberadaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS). Lembaga ini memiliki peran sentral dalam pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang ada di lingkungan rumah susun. P3SRS juga berfungsi mewakili kepentingan seluruh pemilik dan penghuni dalam berbagai urusan terkait pengelolaan, pemeliharaan, hingga pengurusan legalitas bangunan.
Ketiadaan P3SRS yang aktif dan sah dapat menimbulkan risiko serius, terutama ketika masa berlaku hak atas tanah rumah susun tersebut berakhir. Tanpa wadah organisasi ini, pemilik unit akan menghadapi berbagai kendala administratif yang merugikan. Dampak yang mungkin terjadi antara lain unit tidak dapat diperjualbelikan, tidak bisa dijadikan jaminan utang atau diagunkan, hingga berpotensi timbulnya sengketa atau konflik hukum di kemudian hari.
Keberadaan P3SRS menjadi tulang punggung dalam pengelolaan kepentingan bersama, termasuk saat dibutuhkan langkah-langkah administratif penting seperti perpanjangan hak atas tanah bersama. Jika pengelolaan ini tidak berjalan dengan baik atau tidak ada kelembagaan yang jelas, hal itu berpotensi memicu masalah hukum dan sengketa yang secara langsung akan merugikan hak serta kepentingan para pemilik dan penghuni unit.
Mengingat risiko tersebut, masyarakat diimbau untuk lebih teliti dan cermat dalam memeriksa kelengkapan legalitas sebelum memutuskan melakukan transaksi pembelian apartemen atau rumah susun. Mulai dari memastikan keabsahan SHMSRS, meneliti status dan jangka waktu hak atas tanah tempat bangunan berdiri, hingga memastikan keberadaan P3SRS yang sah, aktif, dan berfungsi sebagaimana mestinya.
Dengan memahami dan memeriksa kelengkapan legalitas secara menyeluruh, masyarakat diharapkan dapat memiliki dan menghuni apartemen dengan rasa aman, nyaman, dan terhindar dari sengketa hukum, menjadikan hunian vertikal sebagai solusi tempat tinggal yang andal di tengah kehidupan perkotaan modern. (Abel/hms)
